Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní právo k nemovitosti

Exekuce nemovitosti, resp. exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, je jedním ze způsobů provedení exekuce, k níž dochází, pokud dlužník není schopen (či ochoten) řádně uspokojit pohledávky věřitele. Ačkoli jde o krajní řešení, k němuž by měl exekutor přistoupit až tehdy, kdy ostatní způsoby vymožení pohledávky nebyly úspěšné, nejedná se o ojedinělé případy. Kdy může dojít k exekuci prodejem nemovitosti nebo jak zjistit exekuci na nemovitost?

Zástavní právo k nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a jejich důsledky pro dlužníka

V zásadě jsou dva způsoby, kterými může být postižena nemovitost dlužníka:

1. zástava nemovitosti
Zástava nemovitosti, resp. v celém znění exekutorské zástavní právo k nemovitosti, má pro dlužníka menší důsledky. Účelem zástavy je totiž pouhé zajištění pohledávky, neslouží k jejímu přímému uspokojení a nedochází tedy tak k prodeji nemovitosti. Dlužník může nemovitost dále obývat či jinak využívat. Zástavní právo sice je do katastru nemovitostí zaneseno, nicméně dojde-li ke splacení dluhu a ukončení exekučního řízení, dochází k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. 

2. exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Pokud exekutor vydá exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, riziko prodeje nemovitosti formou dražby je už reálné. Z výtěžku dražby by následně měla být pokryta pohledávka/y věřitele, příp. více věřitelů. Nicméně pokud dlužník nejpozději do začátku dražby uhradí dluh nebo poskytne jiný majetek, který lze exekucí postihnout, lze exekuci prodejem nemovitosti ještě odvrátit. Stejně jako v případě zástavy je exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zanesen do katastru nemovitostí. 

Exekuce nemovitostí: Kdy může exekutor prodat nemovitost?

Exekuce nemovitosti se může týkat v podstatě jakékoli nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, ale i těch, které v něm zapsány nejsou. Omezení představuje pouze tzv. pravidlo přiměřenosti a výše dluhu v kombinaci s tím, má-li dlužník v nemovitosti trvalé bydliště.

První zmíněná skutečnost znamená, že exekutor by měl k exekuci prodejem nemovitosti přistoupit až tehdy, kdy ostatní, “mírnější” možnosti vymožení pohledávky nebyly úspěšné. 

V případě, že dlužník v nemovitosti bydlí se svou rodinou, vztahuje se na ni zvláštní ochrana a prodána by měla být až jako zcela poslední. Zároveň má-li dlužník v nemovitosti trvalý pobyt a výše pohledávky bez příslušenství i odměny exekutora nepřesahuje 100 tis. Kč, musí exekutor od dražby upustit. Toto neplatí v případě, kdy je vymáháno výživné, náhrada újmy způsobené trestným činem nebo ublížením na zdraví či pokud by to bylo v rozporu s dobrými mravy.

To, zda je určitá nemovitost - pozemek, byt nebo domy v exekuci, je možné zjistit z katastru nemovitostí, který je veřejně dostupný. 

Od exekučního titulu k příkazu o provedení exekuce nemovitosti

Proces exekuce nemovitosti začíná stejně jako kterýkoliv jiný způsob provedení exekuce. Věřitel musí disponovat exekučním titulem, který potvrzuje existenci pohledávky a na jehož základě má dlužník nějakou povinnost (př. zaplatit peněžitou částku). Exekučním titulem může být soudní rozsudek, platební rozkaz, usnesení apod.

Pokud dlužník na výzvu k úhradě nereaguje, může se věřitel obrátit na soudního exekutora a podat návrh na zahájení exekučního řízení (zkráceně exekuční návrh). Exekutor požádá soud o pověření vedením exekuce a pokud soud shledá návrh za oprávněný, exekutor začíná konat - zjišťovat, popř. i zajišťovat majetek dlužníka. Děje se tak prostřednictvím exekučních příkazů, což je rozhodnutí, jaký majetek dlužníka bude postižen a jakým způsobem bude exekuce provedena. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti je tedy jen jednou z možných variant, často dochází i ke kombinaci vícero způsobů. 

Jakmile exekutor informuje dlužníka o zahájení exekuce (lhůta je 15 dní), nesmí dlužník dále nakládat se svým majetkem a též majetkem ve společném jmění manželů. Jakékoli majetkové změny (převod na někoho jiného, zatížení apod.) jsou též zakázané. Výjimkou je užívání nemovitosti pro uspokojení základních životních potřeb, běžnou obchodní a provozní činnost atp. Podstatné je také to, že se výkon exekuce nemovitosti vztahuje na nemovitou věc se všemi jejími součástmi a příslušenstvím, tj. včetně vybavení. Vyjma dlužníka je příkaz zaslán i manželce/ovi dlužníka, oprávněnému, katastrálnímu úřadu, případně i všem, kteří mají k nemovitosti nějaké právo (věcné, předkupní,...). 

Současně s vyrozuměním je dlužníkovi záslana i výzva k dobrovolnému splnění povinnosti. Pokud tak dlužník do 30 dnů od doručení vyrozumění učiní, je exekuce ukončena. V opačném případě následuje provedení exekuce dle exekučního příkazu.

Průběh exekuce nemovitosti: Ocenění a dražba nemovitosti jako další kroky

Prodeji nemovitosti v rámci dražby předchází ocenění nemovitosti, tedy stanovení její ceny soudním znalcem. Samotná dražba je veřejná a z výtěžku dochází k uspokojení pohledávky věřitele, případně i více věřitelů.

Průběh dražby nemovitosti, způsob ocenění a další informace budou zveřejněny v samostatném článku.