Dražba nemovitosti: základní informace
Dražba nemovitosti je jedním ze způsobů provedení exekuce, ke kterému by mělo dojít skutečně až tehdy, pokud ostatní způsoby jsou pro vymožení pohledávky nedostačující. K exekuční dražbě nemovitostí dochází na základě exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Průběhu exekuce nemovitosti je věnován již tento článek, v tomto se zaměříme na samotnou dražbu nemovitosti, jejímž účelem je získání prostředků pro uspokojení pohledávky věřitele, popř. věřitelů.
Odhad ceny nemovitosti
Dražbě předchází ocenění nemovitosti, tj. stanovení její ceny. Tato je - narozdíl od prodeje movitých věcí - určena vždy soudním znalcem a mělo by jít o tzv. cenu obvyklou, tedy takovou, za kterou by bylo možné prodat nemovitosti na trhu. Součástí ocenění nemovitosti může být její ohledání, kdy dlužník má povinnost tuto prohlídku umožnit.
Odhad nemovitosti je též rozhodující pro stanovení tzv. nejnižšího podání, tedy minima, za které lze předmět dražby vydražit. U nemovitostí se stanovuje ve výši ⅔ obvyklé ceny. Pokud se v prvním kole dražby nemovitost nepodaří prodat, snižuje se počáteční cena, a to nejprve o 50 %, dále až na 25 % obvyklé ceny. Kromě nejnižšího podání může mít odhadní cena vliv i na minimální příhozy.
Dražby nemovitostí: průběh, dražební jistota a dražební vyhláška
Dražba může probíhat klasickou cestou nebo elektronicky. Výhodou elektronických dražeb je transparentnost - brání totiž situaci, kdy by se dražitelé mohli předem domluvit, kdo a za kolik nemovitost vydraží. Zároveň přispívají k většímu výtěžku z dražby.
Každý zájemce o dražbu musí předem uhradit tzv. dražební jistotu, která jednak slouží k pokrytí alespoň nákladů spojených s dražbou, pokud by nejvyšší podání nebylo zaplaceno a dražba byla tímto zmařena, jednak je určitou prevencí, aby se dražby účastnili pouze ti, kteří o ni mají skutečný zájem. Výše dražební jistoty je určena dražební vyhláškou. Úspěšnému vydražiteli je připočtena k nejvyššímu podání, ostatním dražitelům je vždy vrácena.
Dražba nemovitosti, ať už dražba bytu nebo dražba domů, je dohledatelná na Portálu dražeb, kde jsou dražby povinně zveřejňovány. Vítězem se stává ten, kdo učiní nejvyšší podání (tj. nejvyšší nabídku) a je mu udělen příklep. Pro převedení vlastnického práva je nutné:
- uhradit ve stanovené lhůtě nabídnutou částku (v opačném případě se věc draží znovu)
- usnesení o příklepu musí nabýt právní moc
- a jiným zájemcem o nemovitost není využita lhůta pro nabídku předražku (viz dále).
Současně s převedením vlastnického práva musí dlužník opustit nemovitost.
Exekuční dražby nemovitosti a více exekučních příkazů nebo více věřitelů. Co s tím?
Pokud je na jednu nemovitost vydáno více exekučních příkazů k prodeji nemovitosti - což není vyloučeno - i přesto se dražba nemovitosti koná pouze jednou, na základě prvního příkazu. Další věřitelé se mohou přihlásit do výtěžku dražby, nicméně se může stát, že některé pohledávky nebudou z výtěžku uspokojeny - o pořadí uspokojení pohledávek totiž rozhoduje exekutor. Je-li výtěžek dražby naopak dostatečně vysoký na pokrytí všech pohledávek, případný zůstatek je vyplacen dlužníkovi.
